01
Die Reihenfolge
Der Dachdecker sagt Dienstag zu, das Gerüst kommt Donnerstag. Beide haben recht. Dazwischen fehlt jemand, der die Reihenfolge festlegt.
Generalübernehmer für energetische Sanierung
Ein Vertrag.Nicht zwölf.
Sie beauftragen EH Westfalen und bekommen die Sanierung aus einer Hand: wir planen, holen die Betriebe, koordinieren die Baustelle und legen am Ende die Nachweise vor, die Ihre Förderung braucht. Sie haben eine Ansprechperson, kein Projektmanagement.
Der Normalfall
Sanierungen scheitern selten an der Technik
Wie man ein Dach dämmt, ist bekannt. Schwierig wird es zwischen den Gewerken, in den Terminketten und in den Fristen der Förderprogramme.
02
Die Frist
Der Förderantrag muss vor der ersten Beauftragung stehen. Wer die Reihenfolge dreht, verliert den Anspruch. Heilen lässt sich das nicht.
03
Die Schnittstelle
Der Fensterbauer misst nach Rohbaumaß, der Fassadenbauer rechnet mit Dämmstärke, der Rollladen passt nicht. Der Fehler liegt zwischen den Gewerken.
04
Die Verantwortung
Geht etwas schief, verweist einer auf den anderen. Sie stehen in der Mitte und sollen entscheiden, ohne die Unterlagen, die man dafür bräuchte.
Das Prinzip
Wir übernehmen die Mitte
Üblich ist, dass Sie mit jedem Gewerk einen eigenen Vertrag schließen. Bei uns gibt es einen Vertrag, und der ist mit uns.
Fahren Sie über ein Gewerk, dann sehen Sie seine Vertragslinie.
Ein Vertragspartner
Sie schließen einen Werkvertrag mit uns. Die Verträge mit Dachdecker, Fensterbauer und Heizungsbauer schließen wir.
Ein Angebot
Umfang und Kosten in einem Dokument, statt in acht Angeboten, die sich an den Schnittstellen widersprechen.
Eine Verantwortung
Bei Mängeln, Verzug oder Nachträgen ist die Zuständigkeit geklärt, bevor die Frage gestellt wird.
Leistungen
Was wir übernehmen
Nicht jede Leistung passt zu jedem Vorhaben. Die Tabelle zeigt zeilenweise, für wen welcher Baustein gilt. Die Förderung übernehmen wir bei jedem Vorhaben: Prüfung und Antrag vor der Vergabe, Baubegleitung und Nachweise bis zur Auszahlung. Gebaut wird von den Fachbetrieben, wir koordinieren.
| Leistung | Eigentümer | Vermieter | Architekten | Neubau |
|---|---|---|---|---|
| Bestandsaufnahme und Bewertung vor Ort | ja | ja | nein | nein |
| Sanierungskonzept mit Varianten und Kostenrahmen | ja | ja | nein | nein |
| Festlegung der Effizienzhaus-Stufe vor dem Entwurf | nein | nein | nein | ja |
| Abstimmung von Gebäudehülle und Anlagentechnik | ja | ja | nein | ja |
| Fördercheck und Antragstellung vor der Vergabe | ja | ja | ja | ja |
| Vergabe und Verträge mit den ausführenden Betrieben | ja | ja | ja | ja |
| Baustellenkoordination, Termine, Abnahmen, Mängelverfolgung | ja | ja | ja | ja |
| Ablaufplanung für die Sanierung im bewohnten Zustand | nein | ja | nein | nein |
| Priorisierung im Portfolio nach Zustand und Wirkung | nein | ja | nein | nein |
| Grundlagen für die Modernisierungsankündigung, § 555c BGB | nein | ja | nein | nein |
| Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung, § 559 BGB | nein | ja | nein | nein |
| Trennung von Erhaltungsaufwand und Modernisierung | nein | ja | nein | nein |
| Schnittstelle zur Energiefachplanung | ja | ja | ja | ja |
| Nachweise und Dokumentation für die Förderstelle | ja | ja | ja | ja |
| Baubegleitung bis zur Bestätigung nach Durchführung | ja | ja | nein | ja |
| Einheitliche Dokumentation über mehrere Objekte | nein | ja | nein | nein |
Der Zuschnitt wird im Erstgespräch festgelegt. Einzelne Bausteine lassen sich auch ohne die übrigen beauftragen.
Ablauf
Fünf Schritte,
in dieser Reihenfolge
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Ein Förderantrag nach der Beauftragung ist wertlos, und ein Angebot ohne Ortstermin ist geraten.
1
Erstgespräch 30 bis 45 Minuten
Telefon oder Videocall. Wir klären, um welches Gebäude es geht und ob wir die Richtigen dafür sind. Wenn nicht, sagen wir das.
2
Ortstermin und Bestandsaufnahme 1 bis 2 Tage
Wir erfassen Hülle und Anlagentechnik und sammeln Ihre Unterlagen ein. Was fehlt, beschaffen wir, und es fehlt fast immer etwas.
3
Konzept, Fördercheck, Angebot 3 bis 6 Wochen
Konzept mit Varianten, die passenden Förderwege, ein Angebot mit verbindlicher Kostenaussage. Erst danach entscheiden Sie.
4
Umsetzung je nach Umfang
Wir vergeben die Gewerke, legen die Reihenfolge fest und sind auf der Baustelle. Sie hören in festen Abständen von uns, auch wenn es nichts Neues gibt.
5
Abnahme, Nachweise, Auszahlung 4 bis 8 Wochen
Abnahme mit Protokoll, Mängel bis zur Erledigung, Bestätigung nach Durchführung, Verwendungsnachweis. Für uns endet das Projekt, wenn die Förderung ausgezahlt ist.
Für Vermieter
Nach der Baustelle fängt der Papierkram an
Wer vermieteten Wohnraum modernisiert, muss ankündigen, abgrenzen, berechnen und belegen. Wir bereiten das so vor, dass nur noch geprüft und versendet werden muss.
§ 555c BGB
Modernisierungsankündigung
Drei Monate vor Beginn, in Textform, mit Art, Umfang, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung. Wir liefern diese Angaben aus der Bauplanung, damit die Frist nicht neu läuft.
§ 559 BGB
Grundlage der Mieterhöhung
Umlagefähige Kosten je Wohneinheit, mit Verteilungsschlüssel und einer Herleitung, die sich Position für Position bis in die Schlussrechnungen zurückverfolgen lässt.
§ 559a BGB
Abzug von Fördermitteln
Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten. Wir weisen aus, welche Mittel auf welche Maßnahme entfallen.
Steuerliche Zuordnung
Erhaltung und Modernisierung getrennt
Getrennte Aufstellung, damit Ihr Steuerberater sieht, was sofort abziehbar ist und was auf die Herstellungskosten geht.
Wir liefern die technischen und kaufmännischen Grundlagen prüffähig. Rechtliche Prüfung und Versand bleiben bei Ihnen, Ihrer Hausverwaltung oder Ihrem Anwalt. Eine Rechtsberatung ist das nicht.
Beispiele
Wie ein Projekt aussehen kann
Drei typische Ausgangslagen als Szenario gerechnet. Keine ausgeführten Projekte, die Beträge sind Größenordnungen.
Vorher
Nachher
Dasselbe Gebäude vor und nach der Sanierung, als Visualisierung. Ziehen Sie den Regler.
Beispielszenario
Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968
- Ausgangslage
- Ungedämmte Fassade, Fenster aus den Neunzigern, Gaskessel von 2004, oberste Geschossdecke offen.
- Maßnahmenpaket
- Fassadendämmung, Fenstertausch, Dämmung der obersten Geschossdecke, Luft-Wasser-Wärmepumpe, hydraulischer Abgleich.
- Größenordnung
- rund 620.000 €
- Was dabei zählt
- Umsetzung im bewohnten Zustand, Ankündigung und Umlage von Anfang an mitgeplant.
Beispielszenario
Einfamilienhaus, Baujahr 1994
- Ausgangslage
- Solide Substanz, Dachgeschoss ungedämmt ausgebaut, Ölheizung von 2008, Kellerdecke offen.
- Maßnahmenpaket
- Dachdämmung, Dämmung der Kellerdecke, Wärmepumpe mit Pufferspeicher, Anpassung der Heizflächen, Photovoltaik mit Speicher.
- Größenordnung
- rund 145.000 €
- Was dabei zählt
- Die Hülle vor der Anlagentechnik, damit die Wärmepumpe kleiner ausfällt und im Betrieb günstiger bleibt.
Beispielszenario
Halle mit Bürotrakt, Baujahr 1985
- Ausgangslage
- Halle mit Dunkelstrahlern, Bürotrakt mit Isolierverglasung der ersten Generation, keine Lüftung mit Wärmerückgewinnung.
- Maßnahmenpaket
- Dach- und Wanddämmung im Bürotrakt, Fenstertausch, Wärmepumpe, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, LED, Photovoltaik auf dem Hallendach.
- Größenordnung
- rund 780.000 €
- Was dabei zählt
- Umsetzung in Abschnitten, damit der Betrieb während der Bauzeit weiterläuft.
Szenarien zur Veranschaulichung, keine ausgeführten Projekte. Was es wirklich kostet, hängt vom Gebäude und seinem Zustand ab. Belastbar wird es nach dem Ortstermin.
Warum EH Westfalen
Woran Sie uns messen können
Fachplanung von Ingenieuren
Die energetische Fachplanung machen wir nicht nebenbei. Wir kaufen sie bei einem darauf spezialisierten Ingenieurbüro ein.
Förderung von Anfang an
Der Förderweg wird geplant, bevor der erste Auftrag rausgeht. Nicht hinterher, wenn der Anspruch bereits verfallen ist.
Eine Ansprechperson
Dieselbe Person vom Erstgespräch bis zur Schlussrechnung. Sie müssen Ihr Gebäude nicht dreimal erklären.
Dokumentation, die standhält
Vollständige Unterlagen für die Förderstelle, für den Steuerberater und, wenn es sein muss, für eine gerichtliche Auseinandersetzung.
Fragen und Antworten
Was uns am häufigsten
gefragt wird
Was kostet eine energetische Sanierung?
Das hängt vom Gebäude ab, und jede Zahl, die Ihnen jemand ohne Ortstermin nennt, ist geraten. Belastbar wird es in drei Schritten: Bestandsaufnahme, Konzept mit Varianten und Kostenrahmen, dann ein Angebot mit verbindlicher Kostenaussage. Dabei sehen Sie auch, welcher Teil förderfähig ist und was nach Abzug der Zuschüsse bei Ihnen bleibt. Eine Größenordnung nennen wir schon im Erstgespräch, verbindlich wird sie mit dem Angebot.
Wird eine Sanierung teurer, wenn ich einen Generalübernehmer beauftrage?
Die Koordination kostet Geld, das ist so. Sie sparen aber an anderer Stelle: durch die richtige Reihenfolge, durch Vergabe im Paket statt in Einzelaufträgen, durch Fördermittel, die nicht verfallen, und durch Nachträge, die gar nicht erst entstehen.
Ob es unter dem Strich teurer oder günstiger wird, hängt vom Projekt ab. Bei einer einzelnen Maßnahme sind Sie mit einem Handwerksbetrieb direkt oft besser bedient. Ab einer Komplettsanierung dreht sich das Verhältnis, und zwar deutlich.
Was ist ein Generalübernehmer, und was ist der Unterschied zum Generalunternehmer?
Ein Generalübernehmer übernimmt das Bauvorhaben als Ganzes, führt aber selbst nichts aus: er plant, vergibt die Gewerke an ausführende Betriebe, steuert die Baustelle und haftet gegenüber dem Bauherrn für das Ergebnis. Ein Generalunternehmer führt zusätzlich mindestens ein wesentliches Gewerk mit eigenen Leuten aus. Für Sie als Auftraggeber ist der Unterschied im Alltag klein: In beiden Fällen gibt es einen Vertrag, eine Rechnung und einen Verantwortlichen. EH Westfalen ist Generalübernehmer und beschäftigt keine eigenen Handwerker.
Wer haftet, wenn ein Gewerk mangelhaft arbeitet?
Wir. Sie haben einen Werkvertrag mit der EH Westfalen GmbH, nicht mit dem ausführenden Betrieb. Mängelansprüche richten Sie an uns, und wir setzen sie gegenüber dem Betrieb durch.
Ob am Ende der Dachdecker oder der Zimmerer verantwortlich war, ist eine Frage zwischen uns und den Beteiligten. Sie müssen sie nicht beantworten.
Kann ich meinen eigenen Handwerker einbringen?
Ja, das kommt oft vor. Es gibt zwei Wege. Entweder wir binden ihn als Nachunternehmer ein, wenn er zu den Bedingungen mitarbeitet. Oder Sie beauftragen ihn direkt, dann nehmen wir dieses Gewerk aus unserem Umfang heraus.
Im zweiten Fall endet unsere Verantwortung an dieser Schnittstelle. Das ist kein Kleingedrucktes, das schreiben wir ausdrücklich in den Vertrag, damit später niemand überrascht ist.
Wie läuft das mit der Förderung?
Wir prüfen im Konzept, welche Programme für Ihr Vorhaben in Frage kommen, und stellen die Anträge, bevor Aufträge vergeben werden. Diese Reihenfolge entscheidet darüber, ob überhaupt ein Anspruch besteht.
Nach der Umsetzung erstellen wir die Nachweise, die für die Auszahlung gebraucht werden. Welche Programme und welche Sätze konkret greifen, hängt vom Gebäude und vom Zeitpunkt ab und gehört ins Konzept, nicht auf eine Website.
Wie lange dauert eine Komplettsanierung?
Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung der Förderung sind zwölf bis achtzehn Monate realistisch. Drei bis sechs Monate davon entfallen auf Bestandsaufnahme, Konzept, Antrag und Vergabe.
Die reine Bauzeit ist meist der kürzere Teil. Wer im Herbst anfragt und im Frühjahr bauen will, liegt gut in der Zeit.
Was passiert, wenn während der Bauzeit Zusatzkosten entstehen?
Alles, was im Angebot nicht enthalten war, bekommen Sie schriftlich, mit Begründung und Preis, bevor die Leistung ausgeführt wird.
Bei Bestandsgebäuden lässt sich nicht alles vorher sehen. Unter einem alten Estrich kann etwas liegen, das keiner erwartet hat. Was wir zusagen können, ist, dass Sie davon nicht erst auf der Schlussrechnung erfahren.
Ab welcher Projektgröße lohnt sich das?
Als Faustregel: sobald mehr als drei Gewerke beteiligt sind oder eine Förderung im Spiel ist.
Für einen reinen Heizungstausch brauchen Sie uns nicht, da rufen Sie den Heizungsbauer an. Für eine Sanierung aus Hülle, Anlagentechnik und Förderantrag sieht das anders aus.
Was kostet das Erstgespräch?
Nichts. Erstgespräch und erste Einschätzung sind kostenlos und unverbindlich. Kosten entstehen erst, wenn Sie uns mit Bestandsaufnahme und Konzept beauftragen, und die Höhe kennen Sie vorher.
In welchem Gebiet arbeiten Sie?
Schwerpunkt ist Ostwestfalen-Lippe, unser Sitz ist Paderborn: mehr dazu auf der Seite Sanierung in Paderborn. Im Umkreis von etwa 100 Kilometern arbeiten wir regelmäßig, also unter anderem in Bielefeld, Gütersloh, Detmold, Höxter, Lippstadt und Kassel.
Bei größeren Vorhaben gehen wir auch darüber hinaus. Das klären wir im Erstgespräch, bevor jemand unnötig Zeit investiert.
Muss ich während der Sanierung ausziehen?
In den meisten Fällen nicht. Fassade, Dach, Fenster und Heizung lassen sich im bewohnten Zustand machen, wenn die Reihenfolge stimmt und die Ausfallzeiten geplant sind. Der Heizungstausch im Juli ist deutlich entspannter als im Januar.
Bei einer Kernsanierung mit Grundrissänderung sieht das anders aus. Womit Sie rechnen müssen, steht im Konzept, nicht erst im Bautagebuch.
Kurzer Selbsttest
Brauchen Sie uns überhaupt?
Vier Fragen, keine Anmeldung, kein Ergebnis per Mail. Manchmal lautet die Antwort nein, dann sagen wir das auch. Nach einem Klick auf eine Antwort geht es von selbst weiter, mit der Tastatur über den Weiter-Knopf.
Kontakt
Reden wir über Ihr Gebäude
Suchen Sie sich im Kalender eine freie Zeit aus oder schreiben Sie uns. Das Erstgespräch dauert eine halbe Stunde und kostet nichts. Danach wissen Sie, ob sich das Weitermachen lohnt.
Termin selbst aussuchenFreie Zeiten im Kalender, 30 Minuten, kostenlos
info@eh-westfalen.deAntwort in der Regel am selben Werktag
EH Westfalen GmbHRolandsweg 80, 33102 Paderborn
Was wir dafür brauchen
- Baujahr und ungefähre Fläche
- was schon gemacht ist und was noch aussteht
- was Sie erreichen wollen, und bis wann
Nichts davon müssen Sie vorher heraussuchen. Wenn Sie es zur Hand haben, geht es schneller.